Chairman's Corner januari 2010

De wereld verandert - toekomst perspectief

2009 was wereldwijd een jaar waarin de gevolgen van de kredietcrisis duidelijk(er) zijn geworden. Op het hoogtepunt van de crisis bestond in de financiële markten zelfs de angst dat ons gehele financiële systeem onder de druk zou bezwijken. Ondertussen zijn financiële markten in rustiger vaarwater terecht gekomen maar het herstel lijkt broos, met name omdat de acties van de Centrale Banken die de markt tot rust hebben gebracht ook economische risico’s op de (middel) lange termijn met zich meebrengen.
 
De vastgoedmarkt is in de meeste landen in zwaar weer terecht gekomen, waarbij de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk harder zijn getroffen dan de meeste Europese landen. De Britse vastgoedmarkt laat sinds het vierde kwartaal 2009 een opleving zien, waarbij prijzen sterk (in onze ogen te ver) zijn gestegen onder druk van opportunistisch geld met investeringsdrang. Of dit optimisme terecht is of wat aan de vroege kant komt, zal 2010 ons leren.  Markten als Frankrijk en Duitsland lijken momenteel beter afgewogen mogelijkheden te bieden als gevolg van gedaalde prijzen, een relatief gezonde huurmarkt en beperkt nieuw aanbod. Overigens geldt vrijwel zonder uitzondering voor alle markten dat de onderliggende marktdrijvers zoals werkgelegenheid, leegstand en huren in 2010 eerst verder zullen verslechteren voordat ze in de jaren daarna verbeteren.
 
Uiteraard hebben deze marktomstandigheden ook hun weerslag gehad op IBUS en haar portefeuille. IBUS heeft zowel in 2008 als in 2009, afgezien van een Duits woningfonds en een Brits winkelfonds, geen nieuwe fondsen gelanceerd. De vastgoedprijzen gaven in onze ogen de afgelopen periode nog niet voldoende reflectie van de nieuwe realiteit. We hebben baat gehad bij de strategische keuze van enkele jaren geleden om het risicovolle kantorensegment af te bouwen ten gunste van huurwoningen. Over de gehele linie bekeken, kan worden gesteld dat de investeringen van IBUS relatief goed door de crisis heenkomen, waarbij de uitdagingen het afgelopen jaar met name in de Amerikaanse portefeuille lagen. De marktomstandigheden hebben daarnaast ook een grote invloed gehad op branchegenoten van IBUS. In 2009 hebben we gezien dat een aantal aanbieders van vastgoedfondsen is opgehouden te bestaan. De verwachting is dat die trend in 2010 zal doorzetten. In dit verband is IBUS gelukkig met haar solide financiële basis en gezonde bedrijfsvoering.
 
We verwachten in 2010 weer realistische investeringsproposities te kunnen vinden, want de huidige marktomstandigheden bieden ook weer kansen. In dit verband prijzen we onszelf gelukkig met de toegang die IBUS geniet tot kapitaalkrachtige investeerders. 'High net worth' investeerders lijken in deze fase actiever naar kansen te kijken dan institutionele beleggers. Investeerders prefereren momenteel vastgoedinvesteringen die eenvoudig van opzet zijn, hoge kwaliteit vastgoed omvatten, sterke huurders bevatten, een overzichtelijk risicoprofiel hebben en een gezond kasrendement opleveren. Daarnaast is er een groep investeerders die de huidige markt bekijkt vanuit de gedachte dat de markt koopkansen kan bieden als gevolg van gedwongen verkopen. Deze gedwongen verkopen waren tot ultimo 2009 nog niet of nauwelijks zichtbaar, maar dit lijkt te veranderen. Zowel in de VS als in delen van de eurozone zoals in Nederland vinden sinds eind 2009 meer gedwongen verkopen plaats als gevolg van het feit dat banken schoon schip maken, mede onder druk van toezichthouders. 
 
Veel banken dienen hun balansen te versterken en trekken zich terug op hun kernmarkten. Dat leidt ertoe dat er in de komende periode mogelijk minder bancaire partijen zijn waaruit gekozen kan worden bij de financiering van vastgoed. Conservatieve financiering van vastgoed zal in de komende jaren een vereiste zijn om financiering te kunnen aantrekken. Het voordeel hiervan is dat het speelveld tussen verschillende vastgoed investeerders weer veel meer op fundamentele kennis van de lokale markt zal zijn gericht, waardoor specialisten komen bovendrijven. Hierdoor zullen financiële partijen, die de afgelopen jaren de vastgoedmarkten domineerden naar verwachting minder actief worden. Kennis van de lokale vastgoedmarkt en gelijkgestemde belangen tussen de vastgoed management onderneming enerzijds en investeerders anderzijds zullen weer leidend worden. Dat lijkt een belangrijk gegeven omdat dit ten goede komt aan alle stakeholders.
 
Wij wensen u en de uwen een goede gezondheid en een voorspoedig 2010 toe. 
 
Namens allen bij IBUS,
 
Pepijn Morshuis